Transaktionsomkostninger sammenlignet — 6 lande
Transaktionsomkostninger ved boligkøb varierer fra ca. 3% i Tyrkiet til over 12% i Frankrig og Spanien, afhængigt af overførselsafgifter, notargebyrer, advokathonorar og mæglerprovision.
Når du sammenligner boligpriser i forskellige lande, er det ikke nok at kigge på kvadratmeterprisen. Transaktionsomkostningerne varierer så meget, at to ens boliger til samme pris kan koste vidt forskellige beløb at købe. Her er en sammenligning af de typiske omkostninger i de seks mest populære lande for danske boligkøbere.
Samlet overblik
| Omkostning | Spanien | Portugal | Frankrig | Italien | Grækenland | Tyrkiet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Overførselsafgift | 6-10% | 1-8% (IMT) | 5,8-7% | 2-9% | 3,09% | 4% (delt) |
| Notargebyr | 0,1-0,5% | 0,5-1% | 1-1,5% | 1-2,5% | 0,5-1% | — |
| Advokat | 1-1,5% | 1-1,5% | sjældent | 1-2% | 1-1,5% | 0,5-1% |
| Tinglysning | 0,1-0,3% | 0,8-1% | incl. notar | 0,5-1% | 0,5% | incl. tapu |
| Mægler (betales af) | sælger | sælger | køber | sælger | sælger | delt |
| Mæglerprovision | 3-5% | 3-5% | 4-8% | 3-4% | 2-3% | 2-4% |
| Samlet køber | 8-12% | 4-11% | 11-16% | 5-14% | 5-6% | 3-5% |
Tallene er vejledende intervaller. Den præcise procent afhænger af ejendommens pris, beliggenhed og om det er nybyggeri eller brugt bolig.
Spanien
Overførselsafgiften (ITP) på brugte boliger varierer efter region: Andalusien 7%, Valencia 10%, Catalonien 10%, Madrid 6%. Ved nybyggeri betales i stedet 10% moms (IVA) plus 1,5% stempelafgift (AJD). Notargebyrer er regulerede og ligger på 600-1.200 euro. En uafhængig advokat (abogado) koster typisk 1-1,5% af købsprisen, minimum 1.500 euro. Sælger betaler normalt mægleren.
Portugal
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) er progressiv: 0% for boliger under ca. 101.000 euro (fastbolig) op til 8% for dyrere ejendomme. Stempelafgift (Imposto de Selo) er 0,8% oven i. Notargebyrer og tinglysning koster samlet 1.500-3.000 euro. Advokathonoraret ligger på 1-1,5%, minimum 1.000 euro.
Frankrig
Droits de mutation (overførselsafgifter) udgør ca. 7-8% af købsprisen for brugte boliger og 2-3% for nybyggeri under 5 år. Notaren (notaire) er lovpligtig og opkræver både sit honorar og skatterne. Mæglerhonoraret (frais d’agence) betales typisk af køberen og indgår i den officielle pris. Det gør Frankrig til et af de dyreste lande at købe bolig i, men til gengæld bruger de fleste ikke en separat advokat, da notaren varetager begge parters interesser.
Italien
Imposta di registro er 2% for førstebolig og 9% for fritidsbolig (beregnet på katasterværdien, som er væsentligt lavere end markedsprisen). Ved nybyggeri betales 4% moms (førstebolig) eller 10% (fritidsbolig). Notargebyrer på 1-2,5% og advokathonorar på 1-2% kommer oven i.
Grækenland
FMA (overførselsafgift) er 3,09% af den højeste af købspris eller skattemæssig værdi. Notargebyr ca. 1%, advokat ca. 1%, tinglysning 0,5%. Det giver samlede omkostninger på ca. 5-6%, hvilket gør Grækenland til et af de billigste EU-lande at købe bolig i.
Tyrkiet
Tapu harcı (overførselsafgift) er 4%, men deles normalt 50/50 mellem køber og sælger, så køberens andel er 2%. Notargebyr er ikke relevant, da handlen foregår direkte på tapu-kontoret. Advokathonorar er typisk 500-2.000 euro som fast beløb. Der er ingen tinglysningsafgift ud over tapu harcı. Samlet set er Tyrkiet det billigste af de seks lande.
Ofte stillede spørgsmål
Hvilket land har de laveste transaktionsomkostninger?
Tyrkiet har de laveste samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb, typisk 3-5% af købsprisen. Det skyldes en lav overførselsafgift (tapu harcı) på 4% delt mellem køber og sælger samt lave notar- og advokatgebyrer. Portugal og Grækenland ligger i midterfeltet, mens Frankrig og Spanien typisk er dyrest.
Hvem betaler mægleren ved boligkøb i udlandet?
Praksis varierer fra land til land. I Spanien betaler sælger normalt mæglerhonoraret (3-5%). I Frankrig betaler køberen ofte mægleren (4-8%), og beløbet indgår i den officielle købspris. I Portugal, Italien og Grækenland betaler sælger typisk mægleren, men der er ingen fast regel. I Tyrkiet deles mæglerhonoraret ofte 50/50 mellem køber og sælger.
Er notaren obligatorisk ved boligkøb i alle lande?
Ja, en notar er obligatorisk ved boligkøb i Spanien, Portugal, Frankrig, Italien og Grækenland. Notaren verificerer identitet, skøde og pantforhold og tinglyser handlen. I Tyrkiet foregår overdragelsen direkte på tinglysningskontoret (tapu dairesi) uden notar, men en advokat anbefales til udenlandske købere.
Skal jeg betale skat oven i transaktionsomkostningerne?
Ja. Ud over selve transaktionsomkostningerne skal du som regel betale stempelafgift (i nogle lande indregnet i overførselsafgiften) og eventuelt moms ved nybyggeri. Løbende ejendomsskat og eventuel formueskat kommer oven i efter købet. De transaktionsomkostninger, der er nævnt her, dækker kun selve handlen.