Hvad dækker frais de notaire, og hvorfor er de højere ved brugt bolig?

Frais de notaire er en samlebetegnelse for de samlede transaktionsomkostninger ved ejendomskøb i Frankrig. De udgør 7-8% ved brugt bolig og 2-3% ved nybyggeri. Hovedparten er ikke notarens honorar men droits de mutation (overførselsafgift til stat og departement) på ca. 5,8% af købesummen. Notarens faktiske honorar udgør kun 0,8-1,5%. Ved nybyggeri er droits de mutation markant lavere (ca. 0,7%), fordi momsen allerede er inkluderet i developers salgspris.

Hvad er taxe foncière, og hvor meget koster den?

Taxe foncière er den franske ejendomsskat, der betales til kommunen af ejeren. Skatten beregnes ud fra ejendommens valeur locative cadastrale (kadastrale lejeværdi) og den kommunale skattesats. Beløbet varierer kraftigt: fra 500-800 euro årligt for en lejlighed i en mindre by til 3.000-5.000 euro for et hus i populære områder. Taxe foncière betales i oktober og er fradragsberettiget i visse situationer for ejendomme der udlejes.

Hvad er plus-value immobilière, og hvornår betales den?

Plus-value immobilière er den franske kapitalgevinstskat ved salg af ejendom der ikke er sælgers primære bolig. Satsen er 19% af nettogevinsten plus prélèvements sociaux på 17,2% — i alt 36,2%. Der gives et årligt fradrag (abattement) der stiger med ejerperioden: fuld fritagelse for indkomstskat efter 22 år og for prélèvements sociaux efter 30 år. Skatten beregnes og tilbageholdes af notairen ved salget.

Skal jeg betale prélèvements sociaux som dansker med ejendom i Frankrig?

Ja. Prélèvements sociaux (sociale bidrag) på 17,2% pålægges lejeindtægt og kapitalgevinst fra fransk ejendom for alle ejere, uanset bopæl. EU-borgere er teknisk set fritaget for visse sociale bidrag, men i praksis opkræves en samlet sats, der varierer afhængigt af, om du er dækket af et EU-lands sociale sikringssystem. Med dansk bopæl og dansk social sikring kan satsen reduceres. Søg rådgivning hos en revisor med kendskab til den dansk-franske dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Er taxe d'habitation afskaffet i Frankrig?

Taxe d'habitation er afskaffet for primære boliger fra 2023. For sekundærboliger og ferieboliger gælder taxe d'habitation dog fortsat og kan være betragtelig, særligt i kommuner der opkræver en forhøjet sats (majoration) for sekundærboliger i tætbefolkede zoner. Beløbet varierer fra 500 til over 3.000 euro afhængigt af kommune og ejendomsstørrelse. Kontroller den aktuelle sats hos den relevante commune inden køb.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Frankrig

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Frankrig er klart strukturerede og forudsigelige. Transaktionsomkostningerne udgør 7-8% for brugt bolig og 2-3% for nybyggeri. Løbende ejeromkostninger inkluderer taxe foncière, taxe d’habitation for sekundærboliger og eventuelle prélèvements sociaux ved udlejning. Kapitalgevinstskatten aftrappes over ejertiden og bortfalder helt efter 30 år.

Frais de notaire — den samlede transaktionsomkostning

Frais de notaire er det begreb franskmænd bruger om de samlede transaktionsomkostninger, selvom hovedparten ikke er notarens honorar. Ved køb af brugt bolig udgør frais de notaire 7-8% af købesummen, fordelt på: droits de mutation (overførselsafgift) ca. 5,8%, notarens honorar 0,8-1,5%, tinglysningsgebyr og diverse administrationsomkostninger 0,2-0,5%. Ved nybyggeri er de samlede omkostninger kun 2-3%, da droits de mutation reduceres til ca. 0,7% og momsen allerede er inkluderet i developers pris. Frais de notaire betales kontant oveni købesummen og kan som hovedregel ikke finansieres via boliglånet. Samlet eksempel: en brugt bolig til 300.000 euro giver frais de notaire på ca. 22.500 euro (7,5%).

Droits de mutation — overførselsafgiften

Droits de mutation (også kaldet droits d’enregistrement) er den største engangsudgift ved boligkøb i Frankrig og udgør ca. 5,8% af købesummen for brugt bolig. Afgiften fordeles mellem departementet (4,5% i de fleste departementer, 3,8% i enkelte), kommunen (1,2%) og staten (0,1%). Det er en fast afgift der ikke varierer med ejendomstype eller købers status. Ved nybyggeri reduceres droits de mutation til ca. 0,7%, da den franske stat i stedet opkræver TVA (moms på 20%) af developers salgspris. Droits de mutation indbetales af notairen til de relevante myndigheder som del af acte authentique-processen.

Taxe foncière — den årlige ejendomsskat

Taxe foncière er den franske kommunale ejendomsskat, betalt af ejeren uanset om ejendommen er primær eller sekundær bolig. Skatten beregnes ud fra ejendommens valeur locative cadastrale — en teoretisk lejeværdi fastsat af det franske catasto — ganget med den kommunale skattesats. Beløbet varierer betydeligt fra kommune til kommune: en lejlighed i en mindre provencalsk by kan koste 600-1.000 euro årligt, mens et hus i en populær kystkommune kan koste 2.500-5.000 euro. Taxe foncière betales i oktober. Ved køb midt i et kalenderår fordeles skatten forholdsmæssigt mellem sælger og køber i afregningen ved acte authentique. Kontroller altid den aktuelle taxe foncière hos sælger inden du budgetterer.

Taxe d’habitation for sekundærboliger

Taxe d’habitation er afskaffet for primære boliger siden 2023, men gælder fortsat for sekundærboliger og ferieboliger. Skatten beregnes ligesom taxe foncière ud fra valeur locative cadastrale og den kommunale sats. I tætbefolkede zoner (zones tendues — ca. 1.100 kommuner) kan kommunen pålægge en majoration (forhøjelse) på op til 60% af grundsatsen. Det rammer ejere af ferieboliger i populære områder som Côte d’Azur, Paris og dele af Provence hårdt. Beløbet kan være fra 500 euro i en mindre landkommune til over 3.000 euro i en attraktiv kystby. Undersøg den specifikke sats for din målkommune inden køb.

Plus-value immobilière — kapitalgevinst ved videresalg

Sælger du en fransk ejendom der ikke er din primære bolig, pålægges plus-value immobilière: 19% indkomstskat plus 17,2% prélèvements sociaux — i alt 36,2% af nettogevinsten. Der gives et aftrappende fradrag (abattement) baseret på ejertiden: for indkomstskatten stiger fradraget med 6% pr. år fra det 6. til det 21. år og 4% det 22. år, hvorefter fuld fritagelse opnås. For prélèvements sociaux er aftrappingen langsommere med fuld fritagelse efter 30 år. I praksis betyder det, at et salg efter 10 års ejerskab giver ca. 30% fradrag i indkomstskatten og ca. 9% i prélèvements sociaux. Nettogevinsten beregnes som salgspris minus købspris minus dokumenterede forbedringsomkostninger (eller et standardfradrag på 15% efter 5 års ejerskab). Notairen beregner og tilbageholder skatten ved salget.

Prélèvements sociaux og dobbeltbeskatning for danskere

Prélèvements sociaux er franske sociale bidrag der pålægges lejeindtægt og kapitalgevinst fra fast ejendom. Den samlede sats er 17,2% og opkræves uanset ejerens bopæl. For EU-borgere med social sikring i et andet EU-land (som danskere med dansk bopæl) gælder en særlig ordning: du kan søge om reduktion af prélèvements sociaux, da du allerede betaler sociale bidrag i Danmark. I praksis erstattes de generelle sociale bidrag med en solidaritetsskat (prélèvement de solidarité) på 7,5%. Det kræver dokumentation for dit danske sociale sikringsmedlemskab (S1-formularen). Derudover skal fransk ejendomsindkomst oplyses på din danske selvangivelse. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Frankrig giver creditfradrag for betalt fransk skat. Søg rådgivning hos en revisor der kender begge systemer.