Skal jeg betale skat i både Danmark og det land, jeg køber i?

Du er som udgangspunkt skattepligtig i begge lande, men Danmarks dobbeltbeskatningsaftaler med de fleste lande forhindrer, at du beskattes af den samme indkomst to gange. Ejendomsskat betales kun i det land, ejendommen ligger. Udlejningsindtægt og avance ved salg skal dog selvangives i begge lande.

Hvad koster det typisk at købe bolig i udlandet ud over købesummen?

Regn med 6-15% af købesummen i transaktionsomkostninger afhængigt af landet. I Spanien er det 10-13% (overførselsafgift, notar, registrering, advokat), i Portugal 7-9%, i Frankrig 7-10% og i Dubai 4-6%. Omkostningerne betales af køber og kan ikke finansieres via boliglånet.

Hvad er ikke-residentindkomstskat, og hvem betaler den?

I lande som Spanien og Portugal betaler udenlandske ejere, der ikke er skattemæssigt bosiddende i landet, en årlig skat baseret på ejendommens katasterværdi, uanset om boligen udlejes eller ej. I Spanien er den 0,5-2% af katasterværdien om året. Det er en løbende ejeromkostning, som mange glemmer at budgettere med.

Beskattes avancen, hvis jeg sælger min udenlandske bolig med fortjeneste?

Ja, avance ved salg af udenlandsk ejendom beskattes normalt i det land, ejendommen ligger — og som udgangspunkt også i Danmark, medmindre en dobbeltbeskatningsaftale fastslår, at beskatningsretten tilhører det andet land. I Danmark beskattes avancen normalt som kapitalindkomst, med modregning af eventuel udenlandsk skat.

Hvad er de typiske løbende ejeromkostninger ved bolig i udlandet?

Løbende ejeromkostninger ved bolig i udlandet inkluderer ejendomsskat (varierer fra 0,1% til 2% af katasterværdi), bygningsforsikring, fællesudgifter til ejerforeninger, vedligeholdelse, eventuel property management (typisk 10-20% af lejeindtægt) og bankkontoudgifter. For en gennemsnitlig ferielejlighed i Sydeuropa kan de løbende udgifter udgøre 3.000-8.000 euro om året.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i udlandet

Omkostninger og skatter ved bolig i udlandet er de samlede finansielle forpligtelser du påtager dig ved køb, ejerskab og eventuelt salg af ejendom i et andet land: transaktionsomkostninger, løbende ejerudgifter og skat i både købslandet og Danmark. Den reelle pris er væsentligt højere end købesummen, og du bør kende den fulde omkostningsstruktur, inden du vurderer om et køb giver mening.

Hvad koster det at købe bolig i udlandet — transaktionsomkostninger land for land

Transaktionsomkostningerne dækker alle udgifter forbundet med selve overdragelsen af ejendommen og varierer fra land til land. I Spanien betaler køber typisk 8-10% i overførselsafgift (ITP) ved køb af brugt bolig, plus 0,5-1% i notargebyr, 0,1-0,3% i registreringsgebyr og 1-1,5% i advokathonorar — samlet 10-13%. I Portugal er IMT-afgiften progressiv og op til 6% plus stempelafgift på 0,8%, advokat og notar, samlet 7-9%. I Frankrig udgør droits de mutation 5-6% plus advokathonorar. I Dubai er overførselsafgiften 4% til DLD plus registreringsgebyrer, samlet ca. 5-6%. Disse omkostninger kan ikke finansieres via boliglånet og skal betales fra egne midler.

Løbende ejeromkostninger ved bolig i udlandet

De løbende ejeromkostninger er lette at undervurdere, fordi de ikke fremgår af selve handlen. Ejendomsskatten er baseret på katasterværdien. I Spanien betales IBI på 0,4-1,1% af katasterværdien, som ofte er langt under markedsværdien. Forsikring er obligatorisk i de fleste lande og kan udgøre 500-2.000 euro om året afhængigt af ejendommens størrelse og beliggenhed. Fællesudgifter i ejerforeninger for lejligheder kan løbe op i 200-800 euro om måneden i populære turistområder. Property management-firmaer tager typisk 10-20% af lejeindtægten for at håndtere nøgler, rengøring og gæster, hvilket er en nødvendighed for de fleste danskere, der ikke er permanent bosiddende i landet. Opret et årligt driftsbudget, der inkluderer alle faste poster, inden du forpligter dig til ejerskab. For den operative side af ejerskab — herunder valg af property management-firma, forsikringsportefølje og vedligeholdelsesplanlægning — se guiden til ejerskab efter køb.

Skat ved udlejning af bolig i udlandet

Udlejning udløser skattepligt i begge lande. I det land ejendommen ligger, beskattes lejeindtægten som lokal indkomst med fradrag for renter, forsikring, vedligeholdelse og afskrivninger. I Danmark skal udlejningsindtægten selvangives, men den skat du har betalt i udlandet modregnes via dobbeltbeskatningsaftalen, så du ikke betaler fuld dansk skat oven i den udenlandske. Brug en dansk revisor med international erfaring og en lokal skatterådgiver, da reglerne tilsammen kan være komplekse.

Avancebeskatning ved salg af udenlandsk ejendom

Avancen ved salg beskattes som udgangspunkt i det land ejendommen ligger, og oftest også i Danmark. Spanien beskatter avancer for ikke-residenter med 19-24%, Frankrig med op til 36% (inkl. sociale bidrag) med nedslag for lang ejertid, Portugal med 28% for ikke-residenter. I Danmark indgår avancen normalt i kapitalindkomsten, men udenlandsk avanceskat trækkes fra via dobbeltbeskatningsaftalen. Planlæg salget med rådgivning i begge lande. Timing, ejertid og residensforhold kan påvirke skattetrykket væsentligt.

Dobbeltbeskatning og de danske regler

Dobbeltbeskatningsaftaler er bilaterale aftaler mellem to lande, der fordeler beskatningsretten og forhindrer, at borgere beskattes af den samme indkomst i to lande. Danmark har dobbeltbeskatningsaftaler med alle lande i denne guide. For ejendomsindkomst (leje og avance) tilhører beskatningsretten typisk det land, ejendommen befinder sig. Du betaler lokal skat i købslandet, men i Danmark kan du modregne den betalte skat, så den samlede skat svarer til det højeste af de to landes satser, ikke summen af dem. Husk at selvangive korrekt i den danske årsopgørelse, da skattemyndighederne i stigende grad udveksler oplysninger om udenlandsk ejendomsejerskab via automatisk informationsudveksling (CRS/FATCA).

Skjulte omkostninger og uventede udgifter ved bolig i udlandet

Skjulte omkostninger er de udgifter der ikke fremgår af salgsmaterialet, men som påvirker totaløkonomien. Eksempler: bagstående ejendomsskat og fællesudgifter fra tidligere ejer (som du i visse lande overtager), obligatoriske energicertifikater, tilslutningsgebyrer for vand og el, oversættelses- og apostilleomkostninger ved juridiske dokumenter, og rejseomkostninger til besigtigelse, closing og løbende kontrol. Læg en buffer på 5% oven i de kendte transaktionsomkostninger.