Dobbeltbeskatning og danske regler

Dobbeltbeskatning ved bolig i udlandet opstår, når to landes skattemyndigheder begge gør krav på at beskatte den samme indkomst fra en ejendom, typisk lejeindtægt eller avance ved salg. Dobbeltbeskatningsaftaler (DBA) er bilaterale traktater, der fordeler beskatningsretten mellem de to lande og fastsætter hvilken metode der bruges til at eliminere dobbeltbeskatningen. Danmark har dobbeltbeskatningsaftaler med alle lande, der er relevante for danske boligkøbere, men reglerne varierer i detaljer. Korrekt selvangivelse i begge lande er en legal forpligtelse, ikke et valg.

Hvad er en dobbeltbeskatningsaftale, og hvordan fungerer den

En dobbeltbeskatningsaftale (DBA) er en bilateral traktat, der fastlægger, hvilket land der har primær beskatningsret til en given type indkomst og formue. OECD’s modelkonvention er grundlaget for de fleste DBA’er, og for fast ejendom gælder artikel 6: indkomst fra fast ejendom (leje) beskattes primært i kildelandet, altså det land ejendommen ligger i. Det betyder, at du betaler lokal skat af lejeindtægt i Spanien, Frankrig eller Portugal, og at Danmark derefter enten giver credit for den betalte skat (credit-metoden) eller fritager indkomsten (exemption). Danmark anvender overvejende credit-metoden i sine DBA’er med de sydeuropæiske lande.

Credit-metoden — sådan beregnes den

Credit-metoden betyder, at indkomst fra udlandet beskattes i begge lande, men den udenlandske skat modregnes krone for krone i den danske skat. Eksempel: du har 80.000 DKK i lejeindtægt fra en spansk lejlighed. I Spanien betaler du 19% ikke-resident kildeskat = 15.200 DKK. I Danmark beskattes samme beløb som kapitalindkomst (ca. 42% marginalbeskatning) = 33.600 DKK dansk skat. Med credit modregnes de 15.200 DKK betalt i Spanien, og du betaler 18.400 DKK yderligere i Danmark. Samlet 33.600 DKK, svarende til den danske marginalsats. Du betaler altså det højeste af de to landes skatteniveauer, ikke summen. Credit kan ikke overstige den danske skat på den pågældende indkomst.

Exemption-metoden og dens anvendelse i danske DBA’er

Exemption (fritagelsesmetoden) betyder, at Danmark helt undlader at beskatte den pågældende indkomst, når den er beskattet i det andet land. Danmark anvender normalt exemption-metoden for visse lande og indkomsttyper. Konsulter DBA-teksten for det specifikke land, da metodevalget varierer. I Danmarks DBA med Frankrig anvendes progressive exemption (exemption with progression): den franske ejendomsindkomst er fritaget fra dansk skat, men indregnes i beregningsgrundlaget for den marginale sats der gælder for øvrig dansk indkomst. Det kan i praksis forøge din danske skattesats på anden indkomst.

Imputeret indkomst — ikke-residentbeskatning i Spanien og Portugal

Udover lejeindtægt fra faktisk udlejning pålægger Spanien og Portugal en særlig ikke-residentindkomstskat baseret på en imputeret (teoretisk) indkomst, uanset om ejendommen udlejes. I Spanien beregnes den imputerede indkomst som 1,1-2% af ejendommens katasterværdi, og ikke-residenter fra EU-lande betaler 19% skat heraf. En lejlighed med katasterværdi 80.000 euro betaler 1,1% × 80.000 × 19% = 167 euro om året i imputeret indkomstskat, selvom den aldrig udlejes. I Portugal er den tilsvarende AIMI (Adicional ao IMI) en progressiv formueskat for ejendomme med samlet VPT over 600.000 euro per ejer. Disse skatter selvangives via den lokale ikke-resident-selvangivelse, og din advokat eller en lokal gestor kan håndtere dette.

CRS og FATCA — automatisk udveksling af skatteoplysninger

CRS (Common Reporting Standard) er OECD’s standard for automatisk informationsudveksling, tilsluttet af alle EU-lande, Norge, Schweiz, UAE og 100+ øvrige lande. Banker i disse lande sender automatisk oplysninger om kontosaldi, renter og udbytte til Skattestyrelsen i Danmark for alle kontoindehavere med dansk skattepligt. FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) er den amerikanske pendant. For danskere med ejendom i udlandet betyder det, at Skattestyrelsen modtager oplysninger om din lokale bankkonto, lejeindtægt indbetalt på kontoen og renter, uanset om du selvangiver dem. Skattestyrelsen samkøre disse data med din årsopgørelse og kan udstede efteropkrævninger og bøder for manglende selvangivelse. CRS dækker i dag Spanien, Portugal, Frankrig, Grækenland, Sverige, Norge, Kroatien, Cypern, Tyrkiet og de fleste øvrige relevante lande.

Avancebeskatning ved salg — regler i Danmark og udlandet

Avance ved salg af udenlandsk ejendom beskattes primært i det land ejendommen er beliggende, jf. OECD-modelkonventionens artikel 13. Spanien beskattet avancer for EU-residenter med 19% og ikke-residenter med 24%; Frankrig med op til 36,2% (19% plus 17,2% sociale bidrag) med progressivt nedslag ved lang ejertid (22 år for fuld fritagelse fra indkomstskat); Portugal med 28% for ikke-residenter. I Danmark indgår avancen normalt i kapitalindkomstopgørelsen, men dobbeltbeskatningsaftalen giver credit for den udenlandske avanceskat. Spansk kildeskat på 3% af salgsprisen tilbageholdes automatisk af notaren ved salg til ikke-residenter. Beløbet er en forudbetaling, der modregnes i den endelige skat.

Praktisk vejledning: selvangivelse i Danmark

Selvangivelse af udenlandsk ejendomsindkomst i Danmark sker via årsopgørelsen på TastSelv Borger på skat.dk. Lejeindtægt selvangives i rubrik 37 (udenlandsk lejeindtægt) med modregning af dokumenterede udgifter. Betalt udenlandsk skat angives i rubrik 497 (credit for udenlandsk skat) og fratrækkes den beregnede danske skat. Anvend Skattestyrelsens Ligningsvejledning for dobbeltbeskatning og konsulter en dansk revisor med international specialisering for den konkrete beregning. Reglerne er komplekse, og fejl kan medføre efteropkrævning med morarenter.