Hvad er forskellen på ITP og IVA ved boligkøb i Spanien?

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er overførselsafgiften ved køb af brugt bolig i Spanien og betales til den autonome region. Satsen varierer fra 6% i Madrid til 10% i Andalusien, Katalonien og Valencia. IVA (moms) på 10% betales i stedet ved køb af nybygget bolig fra developer — her lægges derudover AJD (stempelafgift) på 0,5-1,5% oveni. Du betaler enten ITP eller IVA+AJD, aldrig begge.

Hvad er IRNR, og hvem skal betale det?

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) er den spanske indkomstskat for ejere der ikke er skattemæssigt bosiddende i Spanien — det vil sige de fleste danskere der ejer feriebolig i Spanien. Skatten beregnes af ejendommens katasterværdi og udgør typisk 0,5-2% af denne pr. år, selv om boligen ikke udlejes. Sats: 19% af imputeret indkomst (1,1% eller 2% af katasterværdien afhængigt af om katasterværdien er revideret inden for de seneste 10 år). Selvangivelse (Modelo 210) skal indgives senest 31. december for foregående år.

Hvad er IBI, og hvornår betales det?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er den kommunale ejendomsskat i Spanien, der betales til kommunen (ayuntamiento) typisk en gang om året, normalt i perioden august-november. Satsen er 0,4-1,1% af ejendommens katasterværdi, som normalt er lavere end markedsværdien. En typisk kystlejlighed til 250.000 euro kan have en katasterværdi på 80.000-120.000 euro, hvilket giver en IBI på 400-1.300 euro om året. Manglende betaling kan føre til tvangssalg. Opret automatisk betaling via spansk bankkonto.

Hvad er plusvalía municipal, og hvem betaler den?

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) er en kommunal skat på den nominelle stigning i grundens katasterværdi i den periode sælger har ejet ejendommen. Det er som udgangspunkt sælgers skat, men i den private kontrakt forsøges den ofte skubbet over på køber. Insistér på at plusvalía betales af sælger — det er juridisk og kommercielt normalt. Ved køb af nybyggeri fra developer betaler developer altid plusvalía.

Er der formueskat (patrimonio) i Spanien for danskere?

Spanien opkræver patrimonio (formueskat) af ikke-residenters spanske aktiver over 700.000 euro. Satsen er progressiv fra 0,2% til 3,5% af nettoformuen over bundgrænsen. Regionen Andalusien har bonificeret patrimonio til 0% for alle — det giver en reel skattefordel ved køb på Costa del Sol frem for f.eks. Katalonien, hvor skatten opkræves fuldt ud. For den typiske dansker med en feriebolig til under 700.000 euro er patrimonio ikke relevant.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Spanien

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Spanien består af engangsomkostninger ved købet og løbende ejeromkostninger derefter. Begge dele varierer afhængigt af, om du køber brugt bolig eller nybyggeri, og hvilken autonom region ejendommen ligger i. En realistisk budgettering kræver kendskab til overførselsafgiften eller momsen, notargebyr, tinglysning, advokathonorar, og de løbende skatter: IBI, IRNR og eventuelt formueskat.

Engangsomkostninger ved købet — den samlede transaktionsomkostning

De samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb i Spanien udgør typisk 10-13% af købesummen for brugt bolig og 12-15% for nybyggeri, og de kan ikke finansieres via boliglånet — de betales kontant oveni. Den største post er overførselsafgiften (ITP) ved brugt bolig: 6% i Madrid og Navarra, 7% i de fleste regioner, 8% på Balearerne og Kanarieøerne, og 10% i Andalusien, Katalonien og Valencia. Kend altid regionssatsen for din specifikke ejendom. Ved nybyggeri erstattes ITP af 10% IVA (moms) plus AJD (Actos Jurídicos Documentados, stempelafgift) på 0,5-1,5%. Notargebyr udgør 0,3-0,8% afhængigt af ejendomsværdi og kontraktens kompleksitet. Tinglysningsgebyr (registro) er 0,1-0,3%. Advokathonorar er branchens standard på 1-1,5% + moms. Samlet eksempel: 300.000 euro brugt bolig i Andalusien giver ITP 30.000 + notar 1.200 + registro 600 + advokat 3.630 = ca. 35.430 euro i transaktionsomkostninger (ca. 11,8%).

ITP — overførselsafgiften ved regioner

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er den største engangsudgift ved køb af brugt ejendom i Spanien. Skatten administreres af de autonome regioner, der har kompetence til at fastsætte satser og særregler. Satserne i 2026 er: 6% i Madrid og Rioja, 7% i Galicien og Aragonien, 8% i Balearerne og Kanarieøerne (med særskilte lavere satser for visse ejendomstyper), 9% i Asturien og Kantabrien, 10% i Andalusien, Katalonien, Valencia og Extremadura. Kanarieøerne anvender desuden det særlige IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) på 6,5% i stedet for standard IVA ved nybyggeri, hvilket gør nybyggeri billigere i Gran Canaria og Tenerife. Tjek altid den aktuelle regionale sats hos den relevante autonome myndighed inden du budgetterer.

IVA og AJD — nybyggeri og off-plan

Køb af nybygget bolig direkte fra developer beskattes med IVA (10% moms) i stedet for ITP plus AJD (stempelafgift). AJD-satsen varierer regionalt fra 0,5% (Madrid) til 1,5% (Aragonien, Extremadura). Det samlede skattetryk ved nybyggeri er dermed 10,5-11,5% af købesummen, plus de samme notargebyr og tinglysningsgebyrer som ved brugt bolig. Fordelen ved nybyggeri er, at ejendommen er registreret korrekt, at garantierne er nye, og at der ikke er arvet gæld. Risikoen er developer-konkurs under byggefasen. Sørg for at 10% og mellembetalinger er bankgarantistillede jf. spansk lovgivning.

Løbende ejeromkostninger — IBI, IRNR og community fees

Løbende ejeromkostninger ved spansk boligejerskab som dansk ikke-resident fordeler sig på tre poster: IBI er den kommunale ejendomsskat (0,4-1,1% af katasterværdi, betales til kommunen én gang årligt), IRNR er ikke-residentindkomstskatten (typisk 0,5-2% af katasterværdi om året, indberettes via Modelo 210 inden 31. december), og fællesudgifter til boligforeningens (comunidad de propietarios) drift dækker vedligeholdelse af fællesarealer, vagt, pool og elevator. En typisk lejlighed i urbanización koster 100-350 euro/måned i communidad. Hertil kommer obligatorisk husejerforsikring og eventuelle kommunale afgifter for renovation og kloakering. Budget med 3.000-8.000 euro om året i løbende omkostninger for en standard kystlejlighed.

Plusvalía municipal og skat ved videresalg

Plusvalía municipal (den kommunale skat på grundens nominelle værdistigning) er sælgers skat, men kontraktmæssigt forsøges den ofte skubbet over på køber. Det er juridisk accepteret men kommercielt diskutabelt. Insistér på at sælger betaler. Ved videresalg skal du som sælger betale plusvalía til kommunen, og som ikke-resident betaler du kapitalgevinstskat (IRNR) på 19% af den nominelle gevinst opgjort i euro — kursgevinster tæller med. Vær opmærksom på, at spansk kapitalskat ikke modregner dansk kapitalgevinstskat direkte. Søg rådgivning hos en revisor med kendskab til den dansk-spanske dobbeltbeskatningsoverenskomst inden salg.

Patrimonio — formueskat for danskere med dyr ejendom

Patrimonio (spansk formueskat) gælder danskere der ejer spansk ejendom med nettoværdi over 700.000 euro. Satsen er progressiv fra 0,2% til 3,5% af nettoformuen, men regionen Andalusien har 100% bonificering, hvilket giver effektiv nulsats. Det gør Costa del Sol billigere end f.eks. Barcelona (Katalonien) eller Palma (Balearerne), der begge opkræver skatten. For ejere af ejendomme under 700.000 euro er patrimonio ikke relevant. Overstiger din samlede spanske nettoformue (bolig minus eventuel spansk realkreditgæld) 700.000 euro, bør du overveje regionsvalget nøje.