Hvad er TAPU-overførselsafgiften, og hvem betaler den?

TAPU-overførselsafgiften (tapu harcı) udgør 4% af ejendommens officielle vurderingsværdi og betales ved ejerskiftet på TAPU-kontoret. Afgiften deles formelt ligeligt mellem køber og sælger (2% hver), men i praksis er det forhandlingsafhængigt, og ofte betaler køber hele beløbet. Den officielle vurderingspris kan afvige fra den faktiske markedspris, men myndighederne kontrollerer i stigende grad, at den deklarerede værdi ikke er urealistisk lav.

Hvad er KDV ved nybyggeri, og hvornår betales den?

KDV (Katma Değer Vergisi) er den tyrkiske moms, der pålægges køb af nybygget bolig fra developer. Satsen afhænger af boligens størrelse og beliggenhed: 1% for boliger under 150 m² i visse zoner, 10% for boliger over 150 m² i disse zoner, og 20% i andre tilfælde. Udenlandske købere der betaler i valuta kan i visse tilfælde opnå KDV-fritagelse — kontroller de aktuelle regler med din advokat, da ordningen ændres jævnligt.

Hvad er DASK, og er det obligatorisk?

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) er den obligatoriske jordskælvsforsikring i Tyrkiet. Alle ejendomme med iskan (beboelsestilladelse) skal have gyldig DASK-police. Præmien er lav — typisk 100-500 TRY (25-75 euro) om året afhængigt af boligens areal og beliggenhed. DASK dækker skader fra jordskælv op til et maksimumsbeløb der fastsættes årligt. Uden gyldig DASK kan du ikke overføre TAPU, tilslutte forsyninger eller tegne supplerende forsikring.

Hvad er stopaj, og hvem skal betale det?

Stopaj (stopaj vergisi) er kildeskatten på lejeindtægt i Tyrkiet. Hvis du udlejer din ejendom, beskattes lejeindtægten via den progressive gelir vergisi (indkomstskat) med satser fra 15% til 40% afhængigt af den samlede årlige lejeindtægt. Der gælder et årligt fribeløb for lejeindtægt fra boligejendomme (i 2024 ca. 33.000 TRY). Lejeindtægt fra Tyrkiet skal desuden oplyses på din danske selvangivelse, og dobbeltbeskatningsoverenskomsten regulerer modregningen.

Hvordan påvirker valutarisikoen mine reelle ejeromkostninger?

Ejendomspriser i Tyrkiet handles typisk i euro eller USD, mens løbende ejeromkostninger (emlak vergisi, DASK, fællesudgifter, vedligeholdelse) betales i tyrkisk lira. Den tyrkiske lira har været under vedvarende devalueringspres — fra ca. 7 TRY/EUR i 2020 til over 35 TRY/EUR i 2024. Det betyder, at løbende ejeromkostninger i lira bliver billigere målt i euro over tid, men det gør også videresalg i lira mindre værdifuldt. Hold ejendomsværdien denomineret i euro eller USD i dit regnestykke og vær forberedt på valutaudsving.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Tyrkiet

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Tyrkiet er lave i europæisk sammenligning. Transaktionsomkostningerne udgør typisk 5-8% af købesummen, og de løbende ejeromkostninger er beskedne. Den primære finansielle risiko er ikke skatterne men valutaforholdet mellem tyrkisk lira og euro, der påvirker både løbende udgifter og videresalgsværdi.

Engangsomkostninger — den samlede transaktionspris

De samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb i Tyrkiet udgør typisk 5-8% af købesummen. TAPU-overførselsafgiften (tapu harcı) er den største post med 4% af den officielle vurderingsværdi. Hertil kommer ejendomsmæglerprovision på typisk 2-3% (deles ofte mellem sælger og køber, men er forhandlingsbestemt), notargebyr på ca. 0,5-1%, og advokathonorar på typisk 1.000-3.000 euro afhængigt af transaktionens kompleksitet. Vurdering (ekspertiz raporu) til bankens brug eller statsborgerskabsansøgning koster 2.000-4.000 TRY. Samlet eksempel: en lejlighed til 150.000 euro giver TAPU-afgift ca. 6.000, mægler ca. 3.000, notar ca. 750 og advokat ca. 2.000 — i alt ca. 11.750 euro (7,8%).

TAPU-overførselsafgift — 4% og fordelingspraksis

TAPU-overførselsafgiften (tapu harcı) udgør 4% af den officielt deklarerede vurderingsværdi. Formelt deles afgiften ligeligt mellem køber og sælger med 2% til hver, men i praksis er det forhandlingsafhængigt, og i mange transaktioner betaler køber hele beløbet. Den deklarerede vurderingspris har historisk kunnet sættes lavere end markedsprisen for at reducere afgiften. Myndighederne kontrollerer dog i stigende grad, at den deklarerede værdi ikke er urealistisk lav, og fastsætter en minimumsvurdering baseret på beliggenhed og ejendomstype. Ved statsborgerskabsansøgning skal TAPU-værdien matche eller overstige 400.000 USD, så undererklæring er ikke mulig i den situation.

KDV ved nybyggeri — differentierede momssatser

KDV (Katma Değer Vergisi) er den tyrkiske moms og pålægges køb af nybygget bolig fra developer. Satserne er differentieret: 1% for boliger under 150 m² netto i kommuner uden for storbyområderne, 10% for boliger over 150 m² i samme zoner, og den generelle sats på 20% i storbyområderne og for luksusboliger. Udenlandske købere der betaler i valuta og ikke har tyrkisk bopæl kan i visse tilfælde opnå KDV-fritagelse på første køb — en ordning der er designet til at tiltrække udenlandsk kapital. Reglerne ændres jævnligt, så kontroller den aktuelle status med din advokat inden køb. KDV betales til developer som del af købesummen og afregnes af developer til skattemyndighederne.

DASK — obligatorisk jordskælvsforsikring

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) er den statslige jordskælvsforsikring, obligatorisk for alle ejendomme med iskan (beboelsestilladelse) i Tyrkiet. Præmien er lav og beregnes ud fra boligens areal, byggemateriale og beliggenhed — typisk 100-500 TRY (25-75 euro) om året for en standardlejlighed. DASK dækker bygningsskader forårsaget af jordskælv op til et maksimumsbeløb (i 2024 ca. 640.000 TRY). Dækningen er begrænset til selve konstruktionen og omfatter ikke indbo, løsøre eller følgeskader. For fuld dækning bør du tegne supplerende forsikring (konut sigortası) hos et privat forsikringsselskab. Uden gyldig DASK kan du ikke overføre TAPU, tilslutte forsyninger eller tegne supplerende forsikring.

Emlak vergisi — den kommunale ejendomsskat

Emlak vergisi er den tyrkiske kommunale ejendomsskat med satser der er blandt de laveste i Middelhavsregionen: 0,1% for boliger uden for storbyområderne og 0,2% i storbyområderne. Skatten beregnes af den kommunalt vurderede værdi, som typisk er lavere end markedsværdien. For en feriebolig med vurderingsværdi på 3.000.000 TRY (ca. 85.000 euro) udgør emlak vergisi ca. 3.000-6.000 TRY (85-170 euro) om året. Betaling sker i to rater: marts-maj og november. Hertil kommer Çevre Temizlik Vergisi (affaldsgebyr) — et symbolsk beløb baseret på boligens vandmåler. De løbende skattemæssige ejeromkostninger i Tyrkiet er med andre ord minimale sammenlignet med Spanien, Frankrig og Italien.

Stopaj og skat af lejeindtægt

Udlejer du din tyrkiske ejendom, beskattes lejeindtægten via den progressive gelir vergisi (indkomstskat). Satserne stiger fra 15% op til 40% afhængigt af den samlede årlige indkomst. Der gælder et årligt fribeløb for lejeindtægt fra boligejendomme — i 2024 ca. 33.000 TRY (ca. 950 euro). Fribeløbet reguleres årligt. Lejeindtægt fra tyrkisk ejendom skal desuden oplyses på din danske selvangivelse, og dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyrkiet regulerer creditfradrag for betalt tyrkisk skat. Vær opmærksom på, at mange udlejningsaktiviteter i Tyrkiet foregår uformelt, men som dansk skatteyder har du pligt til at opgive indkomsten korrekt i begge lande.

Valutarisiko — lira, euro og USD

Valutarisikoen er den mest oversete omkostning ved ejendomsbesiddelse i Tyrkiet. Ejendomspriser handles typisk i euro eller USD, men løbende udgifter (emlak vergisi, DASK, aidat/fællesudgifter, vedligeholdelse, håndværkere) betales i tyrkisk lira. Den tyrkiske lira har mistet over 80% af sin værdi mod euro i perioden 2019-2024, drevet af høj inflation og pengepolitiske beslutninger. Det gør løbende drift billig for europæiske ejere, men det påvirker også videresalgsmarkedet: tyrkiske købere har faldende købekraft, og dit potentielle videresalgspublikum indsnævres til internationale købere. Hold altid din ejendomsværdi og dit budget i euro. Overfør ikke mere lira end nødvendigt til løbende udgifter, og vær forberedt på, at valutakursen kan svinge kraftigt fra måned til måned.