Hvad er IMT, og hvordan beregnes det?

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) er den portugisiske overførselsafgift ved boligkøb. Skatten er progressiv med satser fra 1% til 8% afhængigt af købesum og ejendomstype. For en fritidsbolig til 300.000 euro er IMT ca. 18.000-20.000 euro. Satsen er højere for fritidsboliger end for primær bolig. IMT betales inden escritura og er en forudsætning for ejendomsoverdragelse.

Hvad er IMI, og hvornår betales det?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) er den kommunale ejendomsskat i Portugal. Satsen er 0,3-0,45% af ejendommens skattemæssige værdi (valor patrimonial tributário), som typisk er lavere end markedsværdien. IMI betales en gang årligt i april-maj (eller i rater) til den lokale kommune. En typisk kystlejlighed med en skatteværdi på 150.000 euro giver en IMI på 450-675 euro om året.

Skal danske boligejere i Portugal betale indkomstskat i Portugal?

Ja, som ikke-resident boligejer i Portugal beskattes du af imputeret indkomst fra ejendommen, selv om du ikke udlejer den. Satsen er 25% af en imputeret indkomst beregnet som en procentdel af ejendommens skatteværdi. Udlejer du ejendommen, beskattes lejeindtægten med 25% for ikke-residenter (28% for residenter). Selvangivelse indgives via Modelo 3 (residenter) eller specifik erklæring for ikke-residenter.

Hvad er IFICI-ordningen, og hvem kan benytte den?

IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) erstattede NHR-programmet i 2024. Ordningen giver 20% fast indkomstskat på visse indkomsttyper for kvalificerede tilflyttere i 10 år. Den er mere målrettet end NHR og kræver, at ansøgeren tilhører bestemte erhvervskategorier (forskning, tech, ledelsesniveau). Pensionister er ikke længere omfattet. Søg aktuel rådgivning fra portugisisk skatteadvokat.

Kan man trække IMT fra i skat?

IMT er ikke fradragsberettiget i dansk skat. I Portugal kan IMT heller ikke fradrages i løbende indkomstskat. IMT er en engangsomkostning ved købet, der indgår i din samlede anskaffelsespris og reducerer den skattemæssige gevinst ved et eventuelt videresalg.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Portugal

Omkostninger og skatter ved boligkøb i Portugal består af engangsomkostninger ved selve købet og løbende ejeromkostninger derefter. Den samlede transaktionsomkostning ved købet er typisk 7-9% af købesummen, lavere end i Spanien. De løbende omkostninger er ligeledes moderate. Portugal har dog en progressiv overførselsafgift (IMT), der gør dyre ejendomme forholdsmæssigt dyrere at erhverve.

Engangsomkostninger ved købet

De samlede transaktionsomkostninger ved boligkøb i Portugal udgør 7-9% af købesummen og betales kontant ud over købeprisen. De fire poster er: IMT (overførselsafgift, den største post), stempelafgift (Imposto do Selo) på 0,8%, notar- og registreringsgebyr (0,5-1%), og advokathonorar (typisk 1-1,5% + moms).

Samlet eksempel for en fritidsbolig til 300.000 euro: IMT ca. 18.500 euro + stempelafgift 2.400 euro + notar og registrering 2.000 euro + advokat 4.400 euro = ca. 27.300 euro i transaktionsomkostninger (ca. 9,1%).

IMT — den progressive overførselsafgift

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) er den største engangsudgift ved boligkøb i Portugal. Skatten er progressiv, hvilket betyder at satsen stiger med købesummen. Satserne er forskellige for primær bolig og for fritidsboliger/andenhjem.

For fritidsboliger (segunda habitação) i 2026 gælder følgende satser: op til 97.064 euro: 1%, fra 97.064 til 132.774 euro: 2%, fra 132.774 til 181.034 euro: 5%, fra 181.034 til 301.688 euro: 7%, fra 301.688 til 603.289 euro: 8%, fra 603.289 til 1.050.400 euro: satsen nærmer sig 6% effektivt, og over 1.050.400 euro: fast 7,5%.

Beregningen er marginal ligesom dansk indkomstskat. Det vil sige, at kun den del af købesummen, der overstiger hvert trin, beskattes med den højere sats. Din advokat beregner det præcise beløb. IMT betales til Finanças inden escritura og er en forudsætning for ejendomsoverdragelsen.

For ejendomme der udelukkende er landbrugsjord eller boliger til genopbygning gælder en fast sats på 5%.

Stempelafgift — Imposto do Selo

Stempelafgiften (Imposto do Selo) er 0,8% af købesummen og betales sammen med IMT inden escritura. Der er ingen progression, og satsen gælder uanset ejendomstype og pris. Ved optagelse af portugisisk boliglån betales yderligere stempelafgift på 0,6% af lånebeløbet. Samlet stempelafgift for en bolig til 300.000 euro: 2.400 euro.

Løbende ejeromkostninger — IMI, IRS og forsikring

Løbende ejeromkostninger for danske boligejere i Portugal fordeler sig på flere poster.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) er den kommunale ejendomsskat. Satsen er 0,3-0,45% af ejendommens skattemæssige værdi (valor patrimonial tributário, VPT), som typisk er lavere end markedsværdien. VPT fastsættes af Finanças og revideres periodisk. En bolig købt for 300.000 euro kan have en VPT på 150.000-200.000 euro, hvilket giver en IMI på 450-900 euro om året. IMI betales i april-maj, eller i to-tre rater hvis beløbet overstiger 500 euro.

IRS for ikke-residenter: Som ikke-resident boligejer beskattes du af en imputeret indkomst, selv om du ikke udlejer ejendommen. Beregningen tager udgangspunkt i ejendommens VPT. Udlejer du ejendommen, beskattes lejeindtægten med 25% for EU-borgere (28% for ikke-EU). Selvangivelsen indgives årligt.

AIMI (Adicional ao IMI) er en tillægsskat på ejendomsporteføljer med samlet VPT over 600.000 euro for enkeltpersoner. Satsen er 0,7% af den overskydende værdi. For de fleste danske feriehusbejere er AIMI ikke relevant.

Forsikring og fællesudgifter: Husejerforsikring er lovpligtigt i Portugal. Lejligheder i condominío betaler fællesudgifter til vedligeholdelse af fællesarealer, typisk 50-200 euro/måned.

Budget med 2.000-5.000 euro om året i samlede løbende omkostninger for en standard kystlejlighed.

IFICI — skattefordele for tilflyttere

IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) erstattede det populære NHR-program (Non-Habitual Resident) i 2024. Ordningen tilbyder 20% fast indkomstskat på portugisisk indkomst fra kvalificerende aktiviteter i 10 år. Kvalificerende erhverv inkluderer forskning, tech, ledelsesniveau i internationale virksomheder og visse specialistfunktioner.

Pensionister er ikke længere omfattet af IFICI, i modsætning til NHR. Det betyder, at danske pensionister, der flytter til Portugal, nu beskattes efter de almindelige portugisiske satser, som er progressive op til 48%.

Søg altid aktuel rådgivning fra en portugisisk skatteadvokat, da reglerne har ændret sig flere gange, og personlige forhold påvirker skatteberegningen.

Skat ved videresalg

Ved salg af ejendom i Portugal beskattes kapitalgevinsten. For ikke-residenter beskattes 50% af gevinsten med en fast sats på 28%, hvilket giver en effektiv kapitalgevinstskat på 14% af den nominelle gevinst. Gevinsten beregnes som salgspris minus anskaffelsespris, justeret for dokumenterede forbedringer og IMT betalt ved køb.

Portugal har en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Danmark, der sikrer, at du ikke beskattes dobbelt. Kapitalgevinstskat betalt i Portugal kan typisk modregnes i dansk skat. Søg rådgivning fra en revisor med kendskab til den dansk-portugisiske dobbeltbeskatningsoverenskomst inden salg.