Hvad er et NIF-nummer, og hvorfor skal jeg have det?

NIF (Número de Identificação Fiscal) er dit portugisiske skattenummer. Uden NIF kan du ikke underskrive kontrakter, åbne portugisisk bankkonto, købe ejendom eller betale skatter i Portugal. Som ikke-resident EU-borger kan du ansøge personligt hos Finanças (skattemyndigheden) i Portugal eller via en advokat med fuldmagt. Processen tager typisk 1-5 dage ved personligt fremmøde og 2-4 uger via advokat.

Hvad er CPCV, og hvad sker der, hvis køber trækker sig?

CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) er den foreløbige købsaftale med typisk 10-30% depositum. Trækker køber sig, mister køber depositummet. Trækker sælger sig, skal sælger tilbagebetale det dobbelte depositum. CPCV er juridisk bindende og bør altid gennemgås af din advokat inden underskrift.

Hvad kontrollerer notaren ved escritura i Portugal?

Den portugisiske notar verificerer identiteter, kontrollerer ejendomsregistrering i Conservatória do Registo Predial, sikrer at IMT og stempelafgift er betalt, og at skødet er juridisk korrekt. Notaren kontrollerer dog ikke byggetilladelser, kommunale restancer eller servitutter. Den due diligence er din advokats opgave.

Kan man købe bolig i Portugal uden at rejse derned?

Ja, via fuldmagt (procuração) kan du give din advokat bemyndigelse til at underskrive CPCV og escritura på dine vegne. Fuldmagten skal legaliseres. Det bruges ved fjernkøb men anbefales kun, hvis du har besigtiget ejendommen personligt. NIF kan også indhentes via advokat uden personligt fremmøde.

Hvor lang tid tager det at købe bolig i Portugal?

Den typiske tidslinje er 8-16 uger fra CPCV til tinglysning. Med forberedelse (NIF, advokat, banksetup) forud bør du planlægge 12-20 uger totalt. Køb med portugisisk banklån kan forlænge processen med 4-8 uger til bankens vurdering og godkendelse.

Købsproces ved boligkøb i Portugal — NIF, CPCV og escritura

Købsprocessen i Portugal er struktureret, forudsigelig og velfungerende inden for EU-rammerne. Processen ligner den spanske men har sine egne dokumenter, tidsrammer og skattemæssige trin. Tre faser styrer forløbet: forberedelse med NIF-nummer og advokat, CPCV som den bindende foreløbige aftale, og escritura pública som den endelige overdragelse hos notar. Hvert trin har juridiske konsekvenser, og forberedelse i Danmark inden første besigtigelsestur sparer tid.

Forberedelse inden besigtigelsestur til Portugal

Forberedelse starter i Danmark. Første skridt er at engagere en uafhængig portugisisk advokat (advogado) med speciale i ejendomstransaktioner. Uafhængig betyder, at advokaten ikke er tilknyttet mægleren eller sælger. Derefter indhentes NIF-nummeret, enten ved personligt fremmøde hos Finanças i Portugal eller via advokaten med fuldmagt. NIF er nødvendigt for alle juridiske og finansielle handlinger i Portugal, inklusiv at åbne bankkonto, underskrive kontrakter og betale skatter.

Åbning af portugisisk bankkonto kan klares ved første besøg. Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos og Novo Banco er de banker, der oftest bruges af udenlandske købere. Forbered dokumentation af indkomst og eksisterende gæld, hvis du overvejer portugisisk finansiering.

Start NIF-processen og advokatsøgning mindst 4-6 uger inden planlagt besigtigelsestur.

Trin 1: NIF-nummer og skattemæssig repræsentant

NIF (Número de Identificação Fiscal) er Portugals svar på det danske CPR-nummer i skattemæssig forstand. Uden NIF kan ingen juridisk handling gennemføres. Som EU-borger med bopæl uden for Portugal skal du udpege en fiscal representante (skattemæssig repræsentant) i Portugal, typisk din advokat, som modtager korrespondance fra skattemyndighederne på dine vegne.

Ansøgning om NIF sker hos Finanças (det portugisiske skattevæsen) med pas, adressebevis og oplysning om fiscal representante. Ved personligt fremmøde i Portugal tager det ofte 1-5 dage. Via advokat med fuldmagt tager det 2-4 uger. NIF er en livslang tilknytning og ændres ikke.

Trin 2: CPCV — den foreløbige købsaftale

CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) er det centrale dokument i den portugisiske købsproces. Det er en privatretlig aftale mellem køber og sælger, der fastsætter købesum, betalingsplan, overtagelsesdato og vilkår. Depositummet (sinal) er typisk 10-30% af købesummen og betales ved underskrift.

Sanktionsstrukturen er symmetrisk: trækker køber sig, mister køber sinal. Trækker sælger sig, tilbagebetaler sælger det dobbelte sinal. Denne mekanisme giver begge parter incitament til at gennemføre handlen.

Din advokat bør have gennemført fuld due diligence inden CPCV underskrives. Det inkluderer tjek af ejendomsregistrering i Conservatória do Registo Predial, verifikation af licenciamento (byggetilladelser), kontrol af IMI-restancer (ejendomsskat) og fællesudgiftsrestancer, samt undersøgelse af servitutter og pantehæftelser. Særligt i landområder og ved ældre ejendomme bør byggetilladelsernes lovlighed verificeres grundigt.

CPCV underskrives typisk 2-4 uger efter mundtlig aftale og besigtigelse.

Trin 3: Escritura Pública — notariel overdragelse

Escritura pública er den notarielle skødekontrakt og den formelle ejendomsoverdragelse. Den underskrives hos en portugisisk notar (notário) eller på et advokatkontor med notariel bemyndigelse. Her betales restbeløbet af købesummen, typisk via bankcheck (cheque bancário) eller bankoverførsel, og ejendommens nøgler overdrages.

Inden escritura kan gennemføres, skal IMT (overførselsafgift) og stempelafgift (Imposto do Selo) være betalt. Din advokat indhenter en liquidação de IMT fra Finanças, som er betalingsbeviset. Uden betalt IMT kan notaren ikke gennemføre escritura.

Notaren verificerer identiteter, kontrollerer at ejendommen er registreret i sælgers navn, og at der ikke er ubetalte skatter knyttet til ejendommen. Skødet registreres derefter i Conservatória do Registo Predial. Tinglysningen er typisk gennemført inden for 2-6 uger.

Medbring advokat til notarmødet. Sørg for at escritura-udkastet er gennemgået mindst to dage inden underskrift.

IMT-beregning inden escritura

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) er den portugisiske overførselsafgift og skal betales inden escritura. Skatten er progressiv og afhænger af ejendomstype og købesum. For fritidsboliger (segunda habitação) er satserne højere end for primær bolig.

Eksempel for fritidsbolig i 2026: op til 97.064 euro beskattes med 1%, og satsen stiger gradvist til 8% for beløb over 1.000.000 euro. For en fritidsbolig til 300.000 euro er IMT ca. 18.000-20.000 euro. Din advokat beregner det præcise beløb baseret på den aktuelle skala.

IMT betales til Finanças, og betalingsbeviset (comprovativo de pagamento) skal fremlægges ved escritura. Stempelafgift på 0,8% af købesummen betales samtidigt.

Tidslinjen fra start til tinglysning

Den realistiske tidslinje for boligkøb i Portugal: uge 1-4 til NIF og advokat (parallelt med boligsøgning), uge 4-6 til besigtigelse og mundtlig aftale, uge 6-8 til due diligence og CPCV-underskrift, uge 8-14 til finansieringsafklaring og escritura-forberedelse, uge 14-16 til escritura-underskrift og tinglysning. Total: 12-20 uger inklusiv forberedelse.

Køb med portugisisk banklån forlænger typisk med 4-8 uger til bankens vurdering og godkendelsesproces. Kontantkøb kan gennemføres hurtigere, typisk 8-12 uger.

Planlæg med en totalhorisont på 16-20 uger og undgå at binde dig til en specifik overtagelsesdato, da forsinkelser fra sælgers side, kommunale dokumenter eller bankens processer er hyppige.