Hvad er council tax, og hvor meget koster det?

Council tax er den engelske kommunalskat betalt af beboeren (ejeren eller lejeren). Ejendommen placeres i et band fra A (lavest) til H (højest) baseret på vurderingen pr. 1. april 1991. Årlig council tax varierer fra ca. 1.200 GBP i band A til over 4.000 GBP i band H, afhængigt af kommune. For tomme boliger kan kommunen opkræve forhøjet council tax (op til 300% efter 1 års tomgang). Council tax betales månedligt over 10 måneder.

Hvad er kapitalgevinstskatten (CGT) ved salg af bolig i England?

Capital Gains Tax (CGT) for ikke-residente sælgere af britisk ejendom er 18% for basisskatteborgere og 24% for højere sats. Gevinsten opgøres som salgspris minus anskaffelsespris, forbedringer og transaktionsomkostninger. Der er et årligt skattefrit beløb (Annual Exempt Amount) på 3.000 GBP. Private Residence Relief (skattefritagelse for primær bolig) gælder ikke for ikke-residente. For danskere gælder dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og UK.

Skal jeg betale skat af lejeindtægt fra engelsk ejendom?

Ja. Lejeindtægt fra engelsk ejendom beskattes i UK med progressive satser: 0% op til 12.570 GBP (personal allowance for ikke-residente, kan begrænses), 20% basic rate, 40% higher rate og 45% additional rate. Ikke-residente udlejere skal registreres under Non-Resident Landlord Scheme (NRLS), og lejeagenten tilbageholder 20% skat medmindre du har HMRC-godkendelse til at modtage bruttoleje. Lejeindtægten skal desuden selvangives i Danmark.

Omkostninger og skatter ved boligkøb i England

Q: Hvad er Stamp Duty (SDLT) for udenlandske købere i England?

Stamp Duty Land Tax (SDLT) for ikke-residente købere inkluderer en surtax på 2% oven i standardsatserne. For en sekundær bolig (second home) tilægges yderligere 5%. Standardsatserne i 2025-26 er: 0% op til 125.000 GBP, 2% fra 125.001-250.000 GBP, 5% fra 250.001-925.000 GBP, 10% fra 925.001-1.500.000 GBP og 12% over 1.500.000 GBP. En dansk køber af en feriebolig til 300.000 GBP betaler ca. 19.500 GBP i SDLT (standard + second home + non-resident).

Omkostninger ved boligkøb i England er præget af Stamp Duty Land Tax (SDLT) med progressive satser og tillæg for ikke-residente købere og sekundære boliger. Post-Brexit har tilføjet en 2% non-resident surtax. Council tax er den primære løbende ejeromkostning, og kapitalgevinstbeskatningen er skærpet for ikke-residente sælgere.

Stamp Duty Land Tax (SDLT) — den progressive tinglysningsafgift

SDLT er den største transaktionsomkostning ved boligkøb i England og beregnes progressivt af købesummen. Standardsatserne i 2025-26 er: 0% op til 125.000 GBP, 2% fra 125.001-250.000 GBP, 5% fra 250.001-925.000 GBP, 10% fra 925.001-1.500.000 GBP og 12% over 1.500.000 GBP. For sekundære boliger (second homes, herunder ferieboliger) tilægges 5% på alle bands. For ikke-residente købere tilægges yderligere 2% på alle bands. En dansk køber af en feriebolig til 400.000 GBP betaler: standard SDLT 10.000 GBP + second home tillæg 20.000 GBP + non-resident tillæg 8.000 GBP = 38.000 GBP (9,5%). SDLT betales inden for 14 dage efter completion.

Solicitor fees, survey og øvrige transaktionsomkostninger

Ud over SDLT omfatter transaktionsomkostningerne solicitor eller conveyancer fees på 1.000-3.000 GBP, searches (local authority, environmental, drainage) på 300-500 GBP, Land Registry registreringsgebyr på 100-500 GBP afhængigt af købesum, og survey (HomeBuyer Report eller Full Building Survey) på 300-1.500 GBP. For leasehold-ejendomme tilkommer gebyrer for freeholder-notifikation og leasehold-information (300-800 GBP). De samlede transaktionsomkostninger ekskl. SDLT er typisk 2.000-5.000 GBP. Inkl. SDLT er den samlede transaktionsomkostning for en dansk køber af en feriebolig i England typisk 10-14% af købesummen.

Council tax — den løbende kommunalskat

Council tax betales af beboeren af en ejendom og er Englands primære lokale skat. Hver ejendom er placeret i et band fra A (lavest) til H (højest) baseret på ejendommens vurderede værdi pr. 1. april 1991. Den årlige council tax varierer betydeligt efter kommune og band: typisk 1.200-2.000 GBP i band A, 2.000-3.200 GBP i band D (middelbandet) og 3.500-4.500 GBP i band H. For tomme boliger kan kommunen opkræve forhøjet council tax, op til 200% efter 1 års tomgang og op til 300% efter 2 år. Ferieboliger der udlejes mindst 70 dage om året kan potentielt registreres som business rates i stedet, hvilket i visse tilfælde giver lavere beskatning.

Kapitalgevinstskat (CGT) ved salg

Capital Gains Tax for ikke-residente sælgere af britisk ejendom er 18% for gevinster inden for basic rate båndet og 24% for gevinster i higher rate. Det årlige skattefri beløb (Annual Exempt Amount) er 3.000 GBP. Private Residence Relief, der fritager gevinst på primær bolig, gælder ikke for ikke-residente. Gevinsten opgøres som salgspris minus anskaffelsespris, dokumenterede forbedringer, solicitor fees og SDLT betalt ved købet. Ikke-residente skal indberette og betale CGT inden for 60 dage efter completion af salget via HMRC’s online-portal. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og UK regulerer fordelingen.

Skat på lejeindtægt

Lejeindtægt fra engelsk ejendom beskattes i UK med progressive satser. Ikke-residente udlejere skal registreres under Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Uden HMRC-godkendelse tilbageholder lejeagenten automatisk 20% af bruttolejen. Med godkendelse modtager du bruttoleje og selvangiver kvartalsvist eller årligt. Fradragsberettigede udgifter omfatter vedligeholdelse, forsikring, management fees, council tax og renteudgifter (begrænset til 20% skattelempelse for privatpersoner). Wear and tear allowance på 10% af nettolejeindtægt kan fratrækkes for møblerede boliger. Lejeindtægten selvangives desuden i Danmark med creditlempelse.

Post-Brexit overvejelser for danske købere

Ud over den 2% non-resident SDLT-surtax har Brexit medført krav om visum for ophold over 6 måneder og bortfald af automatisk arbejdsret. For ferieboliger er den praktiske konsekvens begrænset, da ophold under 6 måneder fortsat er visumfrit. Valutarisiko er en selvstændig faktor: boligprisen er i GBP, og kursudsving mellem DKK og GBP påvirker både anskaffelsespris og løbende omkostninger. Overvej en valutakonto eller forward-kontrakt ved større transaktioner.