Hvad er forskellen på compromesso og rogito?

Compromesso (anche kaldet contratto preliminare) er den foreløbige købekontrakt, der binder begge parter juridisk og udløser et depositum på 10-30% af købesummen. Rogito (atto di compravendita) er den endelige notarielle overdragelse, der gennemføres hos notaio og registrerer ejerskiftet i conservatoria. Perioden mellem de to dokumenter er typisk 2-3 måneder og bruges til due diligence, finansieringsaftaler og dokumentforberedelse.

Hvad er caparra confirmatoria, og hvad sker der hvis en part trækker sig?

Caparra confirmatoria er det juridisk bindende depositum der betales ved compromesso. Trækker køber sig, mister køber hele beløbet. Trækker sælger sig, skal sælger tilbagebetale det dobbelte depositum til køber. Denne symmetriske sanktionsstruktur er fastlagt i den italienske civillovgivning (Codice Civile, artikel 1385) og giver begge parter sikkerhed for aftalens overholdelse.

Hvad er codice fiscale, og hvordan får jeg det?

Codice fiscale er det italienske skattenummer og er obligatorisk for alle juridiske og økonomiske transaktioner i Italien, herunder boligkøb, bankkontooprettelse og tilslutning af forsyninger. Du kan ansøge gratis hos det italienske konsulat i København eller hos Agenzia delle Entrate i Italien. Behandlingstiden er typisk få dage. Sørg for at have codice fiscale klar inden du rejser på besigtigelse.

Hvad kontrollerer notaio, og hvad er notaens ansvar?

Den italienske notaio er en offentlig embedsmand med juridisk ansvar for handlens korrekthed. Notaen verificerer ejendommens registrering i catasto (matrikelregistret), kontrollerer for pant og hæftelser, sikrer at sælger har lovlig rådighed over ejendommen, og registrerer det nye ejerskab i conservatoria. Notaen er dog ikke din advokat og varetager ikke dine individuelle interesser — du bør have en uafhængig advokat (avvocato) til at gennemføre due diligence parallelt.

Hvor lang tid tager hele købsprocessen i Italien?

Fra første underskrift til endelig registrering tager processen typisk 2-4 måneder. Tidslinjen fordeler sig cirka sådan: 1-2 uger til proposta di acquisto og forhandling, 2-4 uger til due diligence og compromesso-underskrift, og derefter 6-12 uger til rogito og registrering i conservatoria. Finansiering via italiensk bank forlænger processen med 4-6 uger.

Købsproces ved boligkøb i Italien

Købsprocessen ved boligkøb i Italien er bygget op om tre dokumenter: proposta di acquisto, compromesso og rogito. Hele forløbet gennemføres via en notaio (offentlig notar), der har juridisk ansvar for handlens korrekthed og registrering i conservatoria dei registri immobiliari. En realistisk tidslinje er 2-4 måneder fra første underskrift til endelig overdragelse.

Forberedelse inden køb — codice fiscale og advokat

Forberedelsen af et boligkøb i Italien starter i Danmark. Første skridt er at anskaffe codice fiscale (skattenummer) via det italienske konsulat i København — behandlingstiden er få dage, og uden codice fiscale kan du hverken underskrive kontrakter, åbne italiensk bankkonto eller betale skatter. Sideløbende bør du engagere en uafhængig italiensk advokat (avvocato) med speciale i ejendomstransaktioner. Advokaten skal arbejde udelukkende for dig og bør ikke have tilknytning til sælger eller mægler. Åbning af italiensk bankkonto anbefales inden compromesso-underskrift, da betalinger skal dokumenteres via det italienske banksystem.

Trin 1: Proposta di acquisto — det formelle købstilbud

Proposta di acquisto er det skriftlige købstilbud til sælger. Tilbuddet angiver pris, betalingsvilkår og en acceptfrist, typisk 7-14 dage. Ved afgivelse af tilbuddet indbetaler køber et mindre depositum (typisk 5.000-10.000 euro) til mægler eller advokat som tegn på seriøsitet. Accepterer sælger tilbuddet, er begge parter bundet, og depositummet konverteres til en del af den samlede caparra. Hvis sælger ikke accepterer inden fristen, returneres depositummet. Lad din advokat gennemgå tilbuddet inden du underskriver — der kan være klausuler der begrænser dine rettigheder.

Trin 2: Compromesso — den foreløbige købekontrakt

Compromesso (contratto preliminare di compravendita) er den bindende købekontrakt mellem parterne. Her betales caparra confirmatoria, typisk 10-30% af den aftalte købesum. Caparra-mekanismen er symmetrisk: trækker køber sig, mister køber depositummet; trækker sælger sig, betaler sælger det dobbelte beløb tilbage. Compromesso registreres hos Agenzia delle Entrate inden 20 dage og pålægges en registreringsafgift på 0,50% af caparra-beløbet. Kontrakten skal indeholde præcis ejendomsbeskrivelse med catasto-reference, aftalt købesum, betalingsplan, overtagelsesdato og eventuelle conditions. Din advokat bør have gennemført grundlæggende due diligence inden underskrift — kontroller byggetilladelser, beboelsestilladelser, catasto-overensstemmelse og eventuelle servitutter eller pantehæftelser.

Trin 3: Rogito — notariel overdragelse og tinglysning

Rogito (atto di compravendita) er den endelige notarielle overdragelsesakt, der gennemføres hos notaio. Notaen læser kontraktens fulde indhold op på italiensk, og begge parter underskriver i notaens nærvær. Restbeløbet af købesummen overføres typisk via bankcertificeret check (assegno circolare) eller bankoverførsel, og nøglerne overdrages. Notaen registrerer ejerskiftet i conservatoria dei registri immobiliari — den italienske pendant til det danske tinglysningssystem. Registreringen er typisk gennemført inden for 2-4 uger efter rogito. Notaen indsender desuden meddelelse til catasto (matrikelregistret) og til kommunen. Som dansker anbefales det at have en tolk eller din advokat til stede ved rogito, da dokumenterne er på italiensk.

Notaio — rolle og begrænsninger

Den italienske notaio er en offentlig embedsmand udpeget via statseksamen. Notaen er juridisk ansvarlig for at verificere ejendommens status, kontrollere for pant og hæftelser og sikre handlens lovlighed. Notaen er dog neutral — han repræsenterer hverken køber eller sælger. Det betyder, at notaen ikke undersøger ulovlige byggeændringer, nabotvister, servitutter der ikke fremgår af registret, eller ejendommens tekniske stand. Den del af due diligence er din advokats opgave. Vælg selv notaio — det er købers ret at vælge i Italien, og du bør ikke overlade det til sælger eller mægler.

Tidslinje fra start til tinglysning

Den realistiske tidslinje ved kontantkøb eller allerede godkendt finansiering er 8-16 uger: uge 1-2 til codice fiscale og advokatengagement, uge 2-4 til besigtigelse og proposta di acquisto, uge 4-6 til due diligence og compromesso-underskrift, uge 6-14 til finansieringsafklaring og rogito-forberedelse, uge 14-16 til rogito hos notaio og registrering i conservatoria. Processen forlænges med 4-6 uger ved italiensk banklån, da bankernes vurderingsprocedure (perizia) tager tid. Planlæg med en totalhorisont på 3-5 måneder og undlad at fastlægge en præcis overtagelsesdato for tidligt, da forsinkelser hos catasto og kommunale myndigheder er hyppige.