Købsproces ved boligkøb i Grækenland

Købsprocessen ved boligkøb i Grækenland er mere bureaukratisk end i Spanien og Frankrig, men juridisk veldefineret. Processen starter med AFM-skattenummer og advokat, fortsætter med due diligence og foreløbig kontrakt, og afsluttes med notariel overdragelse og tinglysning. Hele forløbet tager typisk 2-5 måneder, men forsinkelser er almindelige.

Forberedelse inden købsprocessen starter

Før du besøger ejendomme i Grækenland, skal to ting være på plads: AFM-skattenummer og en uafhængig advokat. AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) er det græske skattenummer. Uden det kan du ikke åbne bankkonto, underskrive kontrakter eller betale skatter. Ansøgning sker via din advokat med fuldmagt (behandlingstid 1-4 uger) eller ved personligt fremmøde hos skattemyndigheden AADE (ofte samme dag). Din advokat skal være uafhængig af mægleren og have erfaring med transaktioner der involverer udenlandske købere. Advokat er lovpligtigt i Grækenland ved ejendomstransaktioner. Start begge processer mindst 4-6 uger inden planlagt købstidspunkt.

Åbning af græsk bankkonto er også nødvendig. De største banker (Alpha Bank, Piraeus Bank, National Bank of Greece, Eurobank) kræver AFM, pas og bevis for adresse i hjemlandet. Kontoen bruges til at overføre købesum og betale løbende udgifter som ENFIA-ejendomsskat og forsyninger.

Trin 1: Due diligence og ejendomsundersøgelse

Due diligence i Grækenland er mere krævende end i de fleste EU-lande. Din advokat bør undersøge: ejerskabshistorik via certifikat fra ejendomsregistret (Κτηματολόγιο) eller det lokale panteregister (Υποθηκοφυλακείο), alle byggetilladelser og ibrugtagningstilladelse, eventuel ulovlig byggeri (udbredt i Grækenland, 20-30% af bygninger har ulovlige elementer), skattemæssige restancer (ENFIA og kommunal skat), servitutter og lokalplansbegrænsninger, og skovretslige forhold (mange kystområder har uafklaret status som skovjord).

Ejendomsregistret i Grækenland er ikke fuldt digitaliseret i alle regioner. I områder uden Κτηματολόγιο-dækning registreres ejerskab i det ældre Υποθηκοφυλακείο, som kan have huller. Din advokat bør indhente opdateret certifikat, ikke ældre end 30 dage. Due diligence tager typisk 2-4 uger.

Trin 2: Prosymfono — foreløbig kontrakt med depositum

Når due diligence er tilfredsstillende, underskrives prosymfono (προσύμφωνο), den foreløbige private købekontrakt. Kontrakten bindes med et depositum, typisk 10% af købesummen. Prosymfono specificerer: aftalt pris, betalingsplan, overtagelsesdato, betingelser for annullering og ansvar for eventuelle mangler opdaget efter underskrift.

Prosymfono er juridisk bindende. Trækker køber sig, mister køber depositummet. Trækker sælger sig, tilbagebetaler sælger typisk det dobbelte (afhængig af kontraktens formulering). Din advokat bør udfærdige eller gennemgå kontrakten. Underskrift af prosymfono bør tidligst ske efter gennemført due diligence.

Trin 3: Symvolaio — notariel overdragelse

Symvolaio (συμβολαιογραφικό έγγραφο) er det notarielle skøde og den formelle overdragelse af ejendommen. Underskrift sker hos en offentlig notar (συμβολαιογράφος) med begge parters advokater til stede. Notaren verificerer identiteter, AFM-numre og ejerskabscertifikat, og udlæser skødets indhold på græsk.

Ved underskrift betales resten af købesummen, typisk via bankcertificeret check eller bankoverførsel. Notarens gebyr udgør 1-2% af købesummen. Overførselsafgiften (FMA) på 3,09% betales inden notarmødet og dokumenteres med kvittering. For ejendomme med byggetilladelse fra 2006 eller senere betales 24% moms i stedet for FMA.

Trin 4: Tinglysning i ejendomsregistret

Efter notariel overdragelse indleverer din advokat skødet til tinglysning i Κτηματολόγιο (ejendomsregistret) eller det lokale Υποθηκοφυλακείο. Tinglysningsgebyret er ca. 0,5% af købesummen. Processen tager typisk 2-6 uger. Tinglysningen er den endelige sikring af dit ejerskab over for tredjepart.

Uden tinglysning er du juridisk ejer via notarskødet, men registreringen beskytter mod krav fra sælgers kreditorer og mod dobbeltsalg. Sørg for at din advokat bekræfter gennemført tinglysning.

Golden Visa-processen i Grækenland

Grækenlands Golden Visa-program giver ikke-EU-borgere opholdstilladelse ved ejendomsinvestering. Minimumsbeløbet er fra 2024 hævet til 800.000 euro i Athen (hele Attika), Mykonos, Santorini og dele af Kreta. Øvrige regioner kræver 400.000 euro.

Processen: gennemfør boligkøb som beskrevet ovenfor, indhent biometri ved det græske udlændingekontor, indlever ansøgning med dokumentation for ejerskab, sundhedsforsikring og ren straffeattest. Behandlingstid: 2-6 måneder. Opholdstilladelsen gælder 5 år og kan fornyes så længe ejendommen ejes. Golden Visa giver opholdstilladelse men ikke automatisk skattemæssig residens og ikke ret til arbejde i Grækenland.

For EU-borgere (herunder danskere) er Golden Visa sjældent relevant, da EU-borgere allerede har fri bevægelighed og ret til ophold. Golden Visa er primært for ikke-EU-investorer.

Tidslinje fra start til tinglyst ejerskab

Den realistiske tidslinje for boligkøb i Grækenland ved kontantkøb: uge 1-4 til AFM, advokat og bankkonto (parallelt), uge 4-6 til besigtigelse og ejendomsvalg, uge 6-10 til due diligence og prosymfono, uge 10-14 til forberedelse af symvolaio og notarmøde, uge 14-20 til tinglysning. Samlet: 3-5 måneder. Forsinkelser pga. manglende dokumenter, ejendomsregistrets processer eller bureaukratiske ventetider er almindelige. Planlæg med en totalhorisont på 4-6 måneder og undgå at binde dig til en specifik overtagelsesdato.

Løbende forpligtelser efter køb

Efter tinglysning har du løbende forpligtelser: ENFIA-ejendomsskat (500-3.000 euro årligt, betales i rater), forsyninger (el, vand, renovation), fællesudgifter (for lejligheder), vedligeholdelse og eventuel ejendomsadministration. Skat af lejeindtægt betales via årlig selvangivelse i Grækenland. Din advokat eller en lokal revisor kan hjælpe med de skattemæssige forpligtelser.